Autogestión

Iniciar un nuevo proyecto de vida

Aquí se detallan de forma esquemática todos los pasos y gestiones necesarias a la hora de construir una casa.

En el caso concreto de la autopromoción (gestionar la construcción de tu propia casa) los puntos marcados con * no serían necesarios con el evidente ahorro de dinero.

DIY

Fase A. La Parcela

1. Búsqueda de Parcela

Esta es una fase importante pues aquí se decidirá el dónde se desea se emplace la vivienda y el propio carácter del entorno que la rodea.

Entre las cosas en las que hay que fijarse tendríamos tres diferentes aspectos:

Las Características del Terreno

  • La calificación oficial del terreno, si es urbanizable y por lo tanto, si se puede construir en él. (lo ideal es informarse a través del Ayuntamiento más que fiarse de los datos que nos dé el vendedor)
  • Las Ordenanzas Municipales que afectan al terreno, donde podremos saber qué es lo que podemos construir.
  • Si es plano o tiene pendientes. (importante para la morfología del edificio)
  • El tipo de terreno; rocoso, de arena, de arcillas, ... (importante para la cimentación del edificio)
  • Si tiene aguas subterráneas (posibilidad de riego con ellas)
  • Si tiene preparado las tomas de Agua, Luz y de la Red General de Saneamiento

El Entorno del Terreno

  • Las vistas; si es una parcela encerrada en si misma (más íntimo) o con vistas lejanas (más extrovertido)
  • El carácter de dicho entorno; natural, rural o urbano
  • Los vecinos, si hay y cómo son
  • Las comunicaciones con el centro de trabajo y lugares a donde se desee acceder con cierta frecuencia; por coche, autobús o tren
  • Los servicios cercanos; colegio, hospital, supermercados, ...


El Aspecto Económico

  • Lo que cuesta, intentando negociar lo máximo posible el precio.
  • Si tiene cargas, antes de comprarlo consultar el Registro.
  • Valorando los trabajos que requerirá la construcción de un edificio en la parcela o la rehabilitación o reconstrucción de edificaciones previas.

Por ello es importante hacer una primera selección y posteriormente con las opciones que más te hallan interesado, en el caso de querer construir, contactar con el Arquitecto al que vas a encargar el proyecto de arquitectura para que visite los terrenos contigo y te comente los pros y los contras.

En IBEA ofrecemos el servicio de visita y asesoramiento de terrenos.

2. Crédito

Como caso particular de los diferentes préstamos tenemos el de Autopromoción que es el concedido por los Bancos para la construcción de edificaciones. Estos préstamos tienen en cuenta las diferentes fases en la construcción de un edificio, desde la compra del terreno, su construcción e incluso su posible posterior venta a terceros.

En esencia y de forma esquemática, en el supuesto de que la vivienda que construya sea para usted, es decir, sea una Autopromoción, existen tres fases en el funcionamiento de este Préstamo:

Fase 1

  • Opción A (suele ser la menos gravosa)
    • En esta fase se concederá un crédito puente entre el 60% y el 70% del valor del terreno por el plazo de un año (solo se pagarán intereses, no el crédito dado, lo que permitirá seguir ahorrando)
    • En esta fase y durante un plazo no superior a un año habrá de comprar el terreno, Conseguir el Proyecto de Edificación Visado y la licencia de Obras.
  • Opción B
    • Una forma de evitar el crédito puente es la utilización del Contrato de Arras para la compra del Terreno, que consiste en el pago de una señal con un plazo para el pago de la cantidad total (dicho plazo depende de lo que se estipule en el Contrato de Arras).
    • Y así, en ese plazo, organizar todas las gestiones de Proyecto, Licencia y Tasación pudiendo pedir el Préstamo para la Construcción y el Terreno de una vez, pudiendo incluso optar a conseguir una financiación mayor del 80% del total.

Fase 2

  • Una vez aprobada la siguiente fase le darán el dinero de forma escalonada (por certificaciones de obra) siendo el monto del primer pago el correspondiente a lo aportado en la fase anterior.
  • La cantidad que se suele conceder en esta fase es el 80% del valor de tasación del edificio terminado (incluido el terreno) aunque puede variar.
  • Al igual que en la fase anterior se seguirán pagando solo los intereses (mientras dure la obra) por lo que podrá seguir ahorrando.

Fase 3

  • En esta última fase ya solo tiene que pagar el préstamo de forma normal (parte del crédito concedido más intereses) hasta la finalización del mismo.

En cualquier caso es importante consultar con el Banco las condiciones de los Prestamos que ofrecen y las ofertas que hagan de forma personalizada.

3. Compra de Parcela

Una vez seleccionado el terreno y solucionado el tema del préstamo, tocaría la compra del terreno.

Es muy importante en esta fase, que justo antes de la firma del contrato de compra-venta del Terreno, comprobar las cargas del mismo en el Registro para evitar estafas.

En caso de haber pedido un Préstamo al Banco lo normal es que firme ese contrato a través del Banco con un Notario puesto por el propio banco, comprobando posibles cargas y realizando la inscripción en el Registro de la Propiedad (siguiente fase), no así, de informar al Ayuntamiento para notificarlo al Catastro.

Si no ha sido así, firmaremos el contrato ante Notario y éste nos dará las copias tanto para el Registro como para el Ayuntamiento.

4. Registro de la Parcela

La Inscripción de la Parcela en el Registro de la Propiedad se realiza en el Registro de la Propiedad al que pertenece el Terreno y hay que presentar dos documentos principalmente; la copia del contrato de compraventa firmada por el Notario y la justificación del pago de impuestos.

Normalmente este paso, en caso de haber pedido un préstamo, se encargaría el propio Banco.

Accesos Directos:

5. Comunicación al Catastro

Este paso se realiza a través del Ayuntamiento. Así pues habrá de llevar la copia del contrato de compra-venta del terreno que el Notario le dio para esta gestión y llevarla al Ayuntamiento.

Una vez el Ayuntamiento sea informado, éste lo comunicará al Catastro para que figure a efectos de impuestos y recaudación.

Accesos Directos:

Fase B. El Proyecto

6. Proyecto

El proyecto de edificación son los trabajos necesarios para el diseño y control en la construcción de la obra que desea realizar.

Es muy importante contar con un buen estudio de Arquitectura, pues es éste, el que nos definirá tanto el coste como el resultado final. Por ello es muy recomendable tener un proyecto de edificación lo más completo y exhaustivo posible para mantener las especificaciones originales hasta la terminación de la obra.

7. Seguridad y Salud

Conforme a lo contemplado en el R.D.1627/97, de 24 de Octubre, Disposiciones Mínimas de Seguridad y Salud en las obras de construcción, los trabajos relacionados son:

  • Estudio de Seguridad y Salud (ESS) o Estudio Básico de Seguridad y Salud (EBSS):Es el documento que, integrado en el proyecto de ejecución y en coherencia con el mismo, recoge las acciones preventivas adecuadas a los riesgos que conlleva la obra y sirve de base para la elaboración del PSS (Plan de Seguridad y Salud que redacte el contratista antes del inicio de la obra).
  • Plan de Seguridad y Salud (PSS)
  • Aprobación del Plan de Seguridad y Salud o Emisión del Informe Favorable (en el caso de obras para la Administración) APSS
  • Coordinación en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra (CSS obra).

En obras pequeñas como viviendas unifamiliares, los trabajos EBSS y CSS suele ser realizados por el mismo estudio de arquitectura que lleva el proyecto de arquitectura algo que no sucede en proyectos de mayor entidad.

8. Estudio Geotécnico

El Estudio Geotécnico en España tiene carácter obligatorio y necesario para la realización de cualquier obra que implique cimentación.

Las tareas que comprende el estudio geotécnico en la mayoría de los proyectos se resumen en tres capítulos fundamentales:

  • La prospección mediante la realización de sondeos mecánicos o el uso de métodos geofísicos (entre otros).
  • La caracterización de materiales son los ensayos sobre el suelo , bien sea "in situ" o sobre muestras tomadas durante la fase de prospección (ensayos de laboratorio).
  • El informe técnico donde se exponen los datos recogidos con el objetivo de servir de base técnica al estudio de Arquitectura en su labor de proyectar y calcular el Proyecto de Edificación.

Es por ello muy importante que el equipo encargado de realizar el estudio Geotécnico conozca el fin para el que va a ser destinado dicho estudio, por lo que es muy recomendable que dicho equipo pueda ponerse en contacto con el Estudio de Arquitectura.

9. ICT

El proyecto ICT (Infraestructura Común de Telecomunicación) es la encargada de diseñar las instalaciones necesarias para captar, adaptar y distribuir a las viviendas y locales, señales de radio y televisión terrestre y por satélite, así como servicio telefónico básico y de telecomunicación de banda ancha.

Estos proyectos son realizados por estudios de ingeniería de telecomunicaciones.

Existe la obligación de realizar este tipo de proyectos en todos los edificios que estén acogidos o deban acogerse a la propiedad horizontal.

La excepción está en las viviendas unifamiliares que no tienen obligación de poseer este tipo de proyectos, ya que no comparten ningún tipo de sistema de telecomunicación con otras viviendas o locales.

Fase C. La Construcción

10. Licencias de Obra

Antes de poder iniciar la Obra hay que pedir al Ayuntamiento en el que se encuentre el terreno donde se va a construir la licencia de Obras.

Para su concesión el Ayuntamiento revisará el Proyecto de Edificación Visado para comprobar el cumplimiento de las ordenanzas municipales.

Esta petición incluye el pago de unos impuestos cuyo monto depende de cada ayuntamiento.

El tiempo de concesión también es muy variable y depende del Ayuntamiento y su capacidad administrativa por lo que recomendamos realizarlo lo antes posible, ya sea con el proyecto básico si lo permite el ayuntamiento o el de ejecución.

Accesos Directos:

11. Registro Obra Nueva

La declaración de Obra Nueva en Construcción es un acto voluntario que se realiza en el Registro de la Propiedad por el cual se declara lo que se está construyendo, es decir, "nace" esa propiedad para el Registro.

Para realizar la Escritura no es preciso que las obras hayan comenzado, la inscripción en el Registro de la Propiedad se realizará en la Oficina Registral en cuyo territorio se encuentre la obra aportando los siguientes documentos; Licencia municipal de obras, Certificado de Arquitecto que indique la coincidencia de la obra entre licencia y proyecto de edificación, Justificante de pago de impuestos.

Si ha pedido un crédito este paso será obligatorio, aunque en cualquier caso es recomendable ya que interesa que su suscripción, superficie y demás datos físicos, consten en el Registro de la Propiedad a efectos de la constitución de los derechos que implica.

Accesos Directos:

12. Aparejador

Toda obra, por ley, ha de tener una dirección facultativa que consta de un Arquitecto y un Aparejador.

Incluso en la documentación que es necesario rellenar para el inicio de las obras es obligatorio la inclusión del nombre del Aparejador.

13. Presupuesto Constructora

Una vez realizado y visado el Proyecto de Arquitectura junto al de Seguridad y Salud, el estudio de Arquitectura que lo realizó, creará un dossier para las constructoras con la información del proyecto (no contiene precios y se especifican las condiciones de contratación).

Dicho dossier es el que se envía, por parte del cliente, a varias constructoras para que ellas lo estudien y den precio junto con las condiciones específicas que consideren.

Las Constructoras suelen contestar en el plazo de un mes sobre su precio y sus condiciones.

nota: es recomendable que entre las condiciones que dé la constructora, estén los plazos de inicio y final de obras, siendo así mismo recomendable incorporar en el Pliego de Condiciones una cláusula de penalización económica si no se cumplen dichos plazos.

Seguro Decenal

La constructora tiene obligación de suscribir un seguro a no ser que la casa sea destinada a uso propio (autopromoción), por ello el presupuesto habrá de incluir dicho seguro en los casos que así sea obligatorio.

El seguro consta de tres niveles de cobertura:

  1. Dentro del primer año incluirá todos los daños materiales existentes en la edificación.
  2. Dentro de los tres primeros años todos los daños debido a vicios que afecten a las condiciones de habitabilidad.
  3. y dentro de los diez primeros años los vicios en elementos estructurales de obra.

También es importante tener en cuenta que gran parte de las aseguradoras obligan a la contratación de OCT (Organismos de Control Técnico) que se encargan de certificar el nivel de calidad en la obra y la documentación técnica.

Las OCTs no son obligatorias en ningún caso por ley aunque sí suponen un importante desembolso, por ello varias aseguradoras empiezan a ofrecer seguros decenales sin la obligación de contratar a OCTs.

En el caso que se opte por no contratar el seguro decenal, es importante que la dirección facultativa verifique de forma estricta la correcta ejecución de las obras para evitar malas praxis.

14. Construcción

Y por fin viene la construcción del edificio.

La construcción en sí transcurrirá en cuatro etapas; la preparación del Terreno (excavaciones, rellenos,...), la realización de la estructura (cimentación, estructura horizontal y vertical y las cubiertas), la configuración funcional del edificio (muros, tabiques, instalaciones,...) y por último los acabados (solados, pintura,...).

Así mismo podemos distinguir los siguientes momentos que es importante mencionar en una obra:

Suministro Provisional de Obras

Para la ejecución de las Obras son necesarios los servicios de Electricidad y Agua por lo que habrá que dar de alta un Suministro Provisional de Obra de los respectivos servicios.

En caso de no ser posible el acceso a dichos servicios habrá que tener en cuenta los gastos de abastecer a la obra de estos servicios mediante Generadores Eléctricos y Depósitos de Agua.

Inicio Oficial de la Obra

Las obras comenzarán con la firma del Acta de Replanteo e Inicio de Obras que habrá de ser firmada por el Constructor, la Dirección facultativa y, en la Comunidad de Madrid, por el Promotor.

Así mismo, en caso de ser necesario un Proyecto de Seguridad y Salud, habrá de estar presente el Coordinador de Seguridad y Salud para la aprobación del Plan de Seguridad y Salud en el Trabajo.

Certificados de Obra Hecha

Los Certificados de Obra Hecha se expiden regularmente tras la inspección por parte de la Dirección Facultativa de la obra de lo realmente ejecutado hasta la fecha detallándolo por escrito.

Este documento es muy importante pues los pagos a la constructora se realizarán a través de dichas Certificaciones de Obra ajustándose de esta manera lo construido a lo cobrado.

Con dicho documento, así mismo, en caso de haber pedido el Prestamo para la Autopromoción, nos darán el crédito correspondiente a la finalización de obra que se refleje en la certificación. El Banco, además, suele enviar a un técnico para comprobar dichas certificaciones.

En las Obras de edificación siempre se cobra a partida realizada no al revés a no ser que se haya acordado por mutuo acuerdo dicho extremo, lo cual es raro y no recomendable ya que es una garantía del cumplimiento del contrato y una buena ejecución de las obras. Lo que sí se realiza son acuerdos puntuales para el pago de los materiales antes de su instalación cuando estos son caros o poco comunes, en cualquier caso siempre se puede negociar.

Final de Obra

Una vez finalizada la Obra se Realiza el Documento Visado de Dirección de Obras y Certificado Final de Obras.

Es en este punto donde la dirección facultativa suele cobrar el resto de los honorarios devengados en la obra.

Puede existir la posibilidad de cobro por parte de la Dirección Facultativa por Certificado de Obra, en cualquier caso el total sería el mismo.

Fase D. La Finalización

15. Licencia 1ª Ocupación

Una vez finalizada la obra deberá pedir al Ayuntamiento la Licencia de Primera Ocupación o Cédula de Habitabilidad.

Para conceder este documento el Ayuntamiento verificará mediante una inspección a la Obra que se han seguido los planos, y en caso de que haya habido alguna modificación, que figure en el Visado de Dirección de Obra y se ajusten a la normativa Urbanística local.

Accesos Directos:

16. Registro Obra Terminada

La declaración de obra nueva terminada en el Registro de la Propiedad se realizará en la Oficina Registral en cuyo territorio se encuentre la obra.

Los documentos que se habrán de entregar son; Licencia municipal de obras, Fin de Obra visado por el Colegio de Arquitectos, Seguro decenal (en los casos de autopromoción no es obligatorio), Libro del Edificio, Licencia de Primera Ocupación, Certificado de Eficiencia Energética.

Posteriormente y de forma interna el Ayuntamiento dará a conocer al Catastro los datos de la nueva construcción para su inclusión a todos los efectos fiscales.

Accesos Directos:

17. Comunicación al Catastro

Este paso se realiza a través del Ayuntamiento al que tendremos que entregar la documentación Inscripción en el Registro de la Propiedad.

De forma interna el Ayuntamiento dará a conocer al Catastro los datos de la nueva construcción para su inclusión a todos los efectos fiscales.

Accesos Directos:

18. Servicios

Una vez finalizada la obra habrá que contratar todos los servicios que se desee tener, desde los básicos de Electricidad, Agua y Teléfono a otros como el Gas, Internet, Televisión, etc.

Con esto finalizaría la construcción y puesta en marcha del edificio aunque es importante no olvidar utilizarlo y mantenerlo de forma adecuada para lo que tomaremos como referencia el libro del edificio.

Accesos Directos: